א-לה כפר - גיליון 325

| 38 נתי שיינפלד נדל"ן מקצועי מעלה מעלה איך קרה שמחירי הנדל"ן בכפר מצויים בנסיקה מטאורית! תהליך מפתיע, הפוך לחלוטין למה שקורה לנדל"ן במדינת ישראל, קורה דווקא כאן בכפר ורדים. מחירי הנדל"ן בנסיקה מטאורית. אם נתרגם זאת למספרים יש אלף 400- כאן עליה ממוצעת של למעלה מ שקלים במחיר נכס ממוצע תוך שלוש שנים וחצי. אבל רגע, כולנו 'יודעים' שהמחירים בכפר נמוכים, לא? זה מה שכולם מספרים לנו כל הזמן. הטבות המס משפיעות לרעה על כפר ורדים, לא? כולנו בטוחים שיש סטגנציה במחירי הבתים בכפר ואפילו מעלות 'יותר יקרה מאיתנו', לא? ובכן, לא, לא ולא! • • • כדי להבין מה קורה כאן, אחזור מספר שנים לאחור ונתחיל בהסבר 'ממעוף הציפור' על העשור הנדלני האחרון במדינה, ואז אתמקד בכפר ורדים. כידוע, ראש הממשלה בנימין נתניהו ביחד עם שר האוצר כחלון החליטו בזמנו שהם מורידים את מחירי הנדל"ן בישראל. הדבר הראשון שעשו היה להילחם במשקיעים ולהבריח אותם לחו"ל, משל היו אוייב העם. הדבר השני היה בניה מסיבית ומהירה בכל רחבי הארץ, וגולת הכותרת הייתה התוכנית "מחיר למשתכן", שהובילה להאטה משמעותית במחירי הנדל"ן בישראל. ואכן, עליית המחירים המטורפת שהחלה מהשפל במקביל למשבר הנדל"ן בארה"ב 2008 של ובהשפעתו, החלה להיבלם כאן בסוף שנת . משם התחלנו לראות 2018 תחילת 2017 התמתנות ואולי אף 'דשדוש' במחירי הנדל"ן בישראל. עדיין יש עליה, אבל הרבה יותר מתונה. אלא שכפר ורדים היתה כמעט תמונת ראי לנעשה בכל הארץ. נראה היה שדווקא כאן המחירים משחקים לרעתנו. קיימיםמספר גורמים המשפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל"ן בכפר ורדים: בנייה מסיבית ושיווק מגרשים לבנייה פרטית; אופי הרוכשים, שרובם היו שוכרים מתוך הכפר; הרחבות ביישובים קרובים; וכן פרויקטים נחשקים הנבנים בסמוך. אסביר. אם נתבונן בגרף שבעמוד זה, נראה לערך, בה הסתיימה בניית 2007 שמאז שנת שכונת שונית, החלה עלייה משמעותית במחירי הבתים בכפר ורדים. נכון, כך היה בכל הארץ, אבל גם בכפר. בשנים אלו, עד נכסים 50 לערך, נמכרו בממוצע 2013 שנת בכל שנה, וזה המון! רוב הרוכשים היו תושבי הכפר משפרי דיור, או כאלו שגרים כאן בשכירות והחליטו להשתקע. אולי הם היו מעדיפים לבנות בעצמם את בית חלומותיהם, אך בהיעדר קרקעות לבנייה הברירה היא לרכוש בית קיים (מה שנקרא יד שניה). הדבר הביא לשני מאפיינים עיקריים: זרם של קונים איכותיים שכבר מכירים את הכפר; מעבר של שוכרים חדשים לנכסים שהתפנו ויצירת עתודה חדשה של רוכשים כאלו. מכיוון שלא היו בכפר קרקעות לבנייה, רבים וטובים שבאו מבחוץ ורצו לגור בגליל, ואולי אף בכפר ורדים, העדיפו את היישובים שמסביבנו שם יכלו לבנות בעצמם את הבית שלהם. הם פנו בעיקר להרחבות הקהילתיות בכל הגליל המערבי, והדבר גרם למחסור חמור של אנשים איכותיים וטובים שרוצים לבוא לכפר. • • • לערך, 2014 תחילת 2013 בסוף שנת מגרשים בשכונת לבונה. 78 יצאו לשיווק המגרשים 'נחטפו' ממש כמו לחמניות שזה ,2014 , הרגע יצאו מהמאפייה. באותה שנה בתים יד שנייה בכפר. לכאורה 14 עוד נרכשו בתים בממוצע בשנה, נרכשו 50 נס: במקום נכסים בכפר. 92 באותה שנה אבל רגע. צריך להזכיר ששר האוצר דאז, יאיר לפיד, הצהיר על כך שיוסרו הטבות המס מכפר ורדים. הדבר גרם לחוסר ודאות ורבים תלו בהצהרה הזו את ירידת הביקוש. אלא שלא נושא הטבות המס הוריד את הביקוש. כפי שהסברתי, בפועל התבצעו בשנה אחת מספר כמעט כפול של עסקאות נדל"ן מאשר בשנה רגילה. אלא מה? הם ברובם רכשו מגרשים ולא בתים. באופן טבעי זו היתה מכה מתחת לחגורה לכל אלו שרוצים למכור את ביתם. יותר מכך: גם מבין רוכשי המגרשים בלבונה, אחוז ניכר היה תושבי הכפר שגרים בשכירות. ובמקרה שלהם, המעבר לא היה מיידי. הם נותרו עוד כמה שנים בבתיהם השכורים וכך גם נעצר זרם השוכרים שעוברים אל הכפר, ולא נכנס "דם חדש" למערכת. , והשפיעה 2014 המכה הבאה הגיעה בסוף . שני פרויקטים מאוד 2015 מאוד על שנת מפתים לציבור המבוגר בכפר ורדים יצאו לדרך. יוסף עודה עם פרוייקט הגולדן ויליג', וטל אטיאס ואסף סוחריאנו עם פרוייקט 'מעלות הירוקה' - שבעה בניינים חדשים בגבעת האורנים הצמודה לכפר. לרבים מתושבי הכפר נפתרה דילמה: הם הרגישו שהם אוהבים את הכפר, את הסביבה, את מועדון גיל הזהב, את הקאנטרי והבריכה, אבל הבית כבר גדול מידי, קשה לתחזק אותו, ויש הוצאות כבדות מידי על חימום וקירור, ארנונה וגינון. הם העדיפו משהו קטן יותר, מהם 70- ועדיין להישאר בסביבה. עבור כ מעלות הירוקה וגולדן וילג' היו הפיתרון, והם הצטרפו לאחד משני הפרויקטים. וכאן זה לא נגמר. רובם עשו את הטעות הגדולה ביותר שעושה מוכר בית: קודם